Immobilier c'est le moment de négocier.
Le marché de l’immobilier est en berne depuis le début de l’année. Les ventes ont baissé de 13% au 1er trimestre 2008. C’est donc le moment de négocier les prix pour les acheteurs. Les professionnels de l'immobilier sont eux prêts à faire des efforts pour convaincre d'éventuels acquéreurs : frais de notaires offerts, ristournes sur les prix, assurance sécurité revente, cadeaux… René Pallincourt, le président de la Fédération nationale de l'immobilier, refuse cependant de céder à la panique. Selon lui, le marché immobilier n'est pas "euphorique" mais "il ne faut pas pour autant lancé un cri d'alarme". Il a quand même constaté que la durée des transactions s'est allongée et que dans certaines régions les prix commencent à baisser. Autre indicateur : des agences immobilières, nées en nombre dans les années 2000 au plus fort du boom de l'immobilier, commencent à fermer leurs portes.
«Nous sommes dans une phase de transition», analyse Emmanuel Ducasse, directeur des expertises au Crédit foncier. Une période floue où la recherche de logement, tout en restant d'actualité, se fait plus sélective. «C'est un marché à deux vitesses», observe Nathalie Naccache, directrice de l'agence Fortis Immo (Ier arrondissement de la capitale), dans lequel les biens médiocres ont beaucoup plus de mal à se vendre. Comme ce 50-m2 biscornu et plutôt sombre, proposé sans complexes 520 000 €. Les accédants à la propriété, décontenancés par des niveaux de prix qu'ils jugent excessifs, se font plus rares. «Avant, nous avions 10 acheteurs pour un seul appartement. C'est loin d'être le cas aujourd'hui», assure Stéphane Atlan. Mieux, au moment de s'engager, «les futurs propriétaires se demandent, et ce pour la première fois depuis dix ans, s'ils pourront revendre leur logement sans perdre d'argent», observe Laurence Darmon, directrice de l'Etude des Vosges (IVe arrondissement de Paris). Comme s'ils intégraient, tout d'un coup, le risque d'un retournement du marché.
Les étrangers sont prêts à payer plus cher Les ménages les plus aisés, eux, ont trouvé la parade: ils acquièrent des appartements très haut de gamme, exigeant «du sur-mesure», affirme Eric Vincent, du groupe Emile Garcin. Des exemples? Ce 90-m2 sur l'île de la Cité vendu 1,6 million d'euros ou, mieux, ce 6-pièces, rue de Grenelle (VIIe arrondissement de la capitale), à 24 590 € le mètre carré. «Plus ces acheteurs - des étrangers, des expatriés ou des Français disposant de moyens importants - paient cher, plus ils se sentent rassurés», note Nathalie Naccache. Au point, parfois, de surpayer leurs achats. Le directeur de l'agence Caraudrey (IVe arrondissement de Paris) a vu ainsi trois de ses clients se battre pour un 55-m2 situé dans le Marais. «Ils ont tous fait des propositions supérieures à l'offre, s'exclame-t-il. Finalement, l'appartement est parti à 495 000 €!»
Des surenchères que la plupart des Français ne sont plus en mesure de faire. Car, à force d'encaisser des hausses successives, la solvabilité des ménages s'est nettement dégradée. «Elle a atteint son plus bas niveau depuis l'an 2000», calcule Michel Mouillart. Du coup, «il existe aujourd'hui une vraie inadéquation entre l'offre et la demande», analyse Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France. Une situation d'autant plus délicate que la remontée des taux - passés de 3,20% pour un prêt sur quinze ans à 4,45% - et les limites de l'allongement des crédits - dix-huit ans en moyenne, avec une part toujours plus grande pour ceux à vingt et à vingt-cinq ans - ne permettent plus de compenser totalement ces vagues d'augmentation. Surtout lorsqu'on veut s'agrandir. A Paris, par exemple, «la chambre supplémentaire coûte de 150 000 à 200 000 €», estime Joëlle Faou, directrice de l'agence Century 21 Nation. Dans ces conditions, même les familles de cadres ne peuvent plus suivre. Tel ce couple d'une quarantaine d'années, qui a dû se résoudre à quitter le XVIIe arrondissement de Paris pour la proche banlieue. «On ne peut pourtant pas indéfiniment s'éloigner des centres-villes et rallonger la durée de son crédit», martèle Claude Sadoun.
C'est pourquoi il semble bien que nous soyons «à la fin d'un cycle», comme l'affirme Henry Buzy-Cazaux. Si, dans l'ancien, les vendeurs n'ont pas encore saisi la réalité du marché, refusant le plus souvent de réduire leurs prétentions, les promoteurs, eux, ont commencé à sortir des «projets raisonnables à des prix serrés», résume Jean-Luc Poitevin, président de Nexity Villes et Projets. Un bon calcul car, «lorsque les tarifs ne dépassent pas les 3 500 à 4 000 €, comme à Aubervilliers, la demande est soutenue», affirme Christian Musset.
Des banquiers échaudés par la crise américaine Tous s'y sont mis, de Kaufman & Broad, qui propose de plus en plus d'offres en deuxième couronne et en province (entre 2 500 et 3 500 € le mètre carré), à Nexity, qui mise sur les primo-accédants. Dès que les prix sont trop élevés, la sanction est immédiate. «Fin 2006, nous avons proposé à Saint-Ouen des appartements à 3 500 € le mètre carré. Il a fallu les baisser à 3 000 € pour les vendre», raconte Jean-Luc Poitevin. Un ajustement d'autant plus nécessaire que les banquiers, échaudés par ce qui se passe aux Etats-Unis, pourraient bien «durcir l'octroi de prêts aux acquéreurs trop endettés», souligne un expert. «C'est déjà le cas, affirme un promoteur: les désistements, qui ont beaucoup augmenté, sont essentiellement dus aux rejets de certains dossiers par les établissements financiers.»
Pour autant, il n'est pas certain que cette nouvelle période s'accompagne d'une baisse massive des prix. Même si l'heure est à la décrue et que certaines régions accusent, cette année, de vrais reculs. René Pallincourt, président de la Fnaim, anticipe, pour 2008, une hausse des prix de 3 à 4% «seulement». Une prévision plausible? La mesure Sarkozy de déductibilité des intérêts d'emprunt devrait soutenir, au moins cette année, le marché. Michel Mouillart est optimiste: «Nous allons retrouver les niveaux de solvabilité d'il y a dix-huit mois», a-t-il calculé.
Les moins pressés n'ont pas intérêt à se précipiter Mais attention! prévient Olivier Eluère, tôt ou tard, nous retomberons sur les mêmes problèmes: des prix trop hauts et une solvabilité qui s'effrite.» Et, même si l'an prochain, il n'y aura «ni effondrement ni grande braderie», prédit Henry Buzy-Cazaux, le rééquilibrage du marché ne peut que se poursuivre. Avec des réajustements qui n'excluront pas, à un moment donné, des baisses de prix. Une fois, bien sûr, que les propriétaires auront enfin compris que le temps où on pouvait vendre n'importe quoi à n'importe quel prix est définitivement révolu.
Quant à l'éventualité d'une crise aussi dévastatrice que celle que l'on observe aux Etats-Unis, elle semble peu probable. Car, de l'avis général, le marché français n'est pas comparable: l'endettement des ménages est «élevé, mais clairement supportable», selon Olivier Eluère. Et le système de crédit à taux fixe, le plus souvent utilisé, préserve des mauvaises surprises. Pourtant, un scénario à l'américaine ne peut être totalement exclu. La demande reste forte, en raison des besoins croissants et d'un niveau de construction insuffisant, mais il suffirait d'un choc économique ou psychologique pour ébranler ce marché fragile. «L'attentisme des particuliers pourrait un jour se transformer en autre chose, si, par exemple, la situation outre-Atlantique devait empirer», estime Michel Mouillart. Ou encore, si les taux remontaient de façon excessive. Comme les acquéreurs sont au taquet, une décision, dans ce sens, de la Banque européenne serait une mauvaise nouvelle.
Dans ce climat, les acheteurs ont raison de se demander si c'est vraiment le moment de passer à l'acte. En réalité, tout dépend du degré de contrainte. Les moins pressés peuvent continuer à regarder les annonces sans se précipiter - «il n'y a pas d'urgence à se décider», confirme un professionnel. Les autres, obligés d'aller vite, ont intérêt à se montrer vigilants et à ne pas déroger aux trois règles d'or de l'immobilier - l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. C'est parfois dans ces moments d'incertitude qu'on peut trouver la perle rare! Voilà quelques mois, un jeune homme inspiré n'a pas hésité à sauter sur ce 60-m2 entièrement à refaire de la rue Rambuteau, à Paris. Acheté 300 000 €, il vient de le revendre... 520 000.
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